建物所有者である資産家オーナーと借家人との間に入って、家賃の集金や管理等を同族法人で行う方式です。賃貸借契約はあくまでも建物所有者と借家人との間での契約となります。

税務調査などではたびたび管理法人の必要性や実在性（ペーパーカンパニーではないかどうか）や管理料の金額が高額ではないかという指摘を受けることになります。

管理契約書などの書類を作成することはもちろん、管理会社の業務の記録などを残すことが重要になり、第三者である外部の管理会社に頼む場合との比較で適切な運営が行われている必要があります。

時々外部の管理会社と二重に管理を委託する形になっているケースもありますが、この場合にはこの理由や管理料の根拠などの説明がつくようにしておく必要があります。

過去の裁決例などでは厳しい判断がくだされる傾向があり、外部の管理業者の管理料の水準が地域にもよりますが集合住宅等で５％～１０％であることを考えると、適正管理料もこの水準になると思われます。

いずれにしてもある程度の規模がないと管理会社としての存在意義が難しいという状況になりがちといえます。

不動産オーナーから建物を借りて、借家人（転借人）に賃貸するという形式の管理法人です。サブリース方式やまた貸し方式ともいわれます。

賃貸借契約は、不動産オーナーと管理法人との間での一括賃貸借の契約書と、管理法人と転借人との間の個々の賃貸借契約書の二種類となります。

一般のサブリース型の管理会社と同じように家賃保証となりますから、転貸借方式の場合には管理法人が空室リスクを負うことになります。そのため、空室が多い場合には管理法人が赤字になる可能性もあります。

そういうリスクも考慮して管理委託方式の場合よりも実在性の説明はしやすくなり、転貸借の差額の実質管理料部分については管理委託方式の場合よりも多少は認められやすくなりますが、それでも一般のサブリース会社の転貸借差額が１０％前後であることを考えると、同族法人の場合も同水準が適正であると判断されることになると思われます。

昭和の時代は５０％くらいとっていた…とか、２０％は大丈夫と税務署から聞いた…とか都市伝説的な話はありますが、裁決例など日々更新される分野ですので昔こうだったというのは非常にリスクが高いと思います。

資産家がお持ちの土地の上に管理法人名義で建物を建てるか、個人所有の建物を法人に譲渡することで法人名義で建物を賃貸するという方式です。

不動産の家賃収入は、建物の所有者に帰属するため借家人から受け取る家賃はすべて管理法人の収入になります。そのため上記２つの方式に比べて法人で利益を出しやすい方式になります。

個人名義の土地の上に法人で建物を所有すると、基本的には法人に借地権が認識されることとなります。この借地権の扱いをどうするかが税務上は非常に複雑な取扱いとなります。

そのため、このような取扱いについては必ず税理士等の専門家のサポートを受けることをおすすめします。