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相続財産の評価方法

相続税の財産評価方法

相続税における財産評価方法は、「財産評価基本通達」で決められています。

相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、その取得の時における時価により、債務の金額は、そのときの現況によって評価します。

相続税法に定める時価の解釈として、その評価方法が「財産評価基本通達」で明らかにされています。

財産評価基本通達は法律ではありませんが、「通達行政」といわれるように国税の世界ではそれに近い拘束力があります。    

財産評価 基本通達とは

「財産評価基本通達には次のように書かれています」

1  財産の評価については、次による。
(1)評価単位 財産の価額は、評価単位ごとに評価する。

(2)時価の意義 財産の価額は、「時価」によるものとし、時価とは、課税時期(相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

※相続による財産の取得は、相続開始時にさかのぼって効力を得るため、相続税の評価においても相続の開始があった日現在での評価となります。

(3)財産の評価
 財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。
        

土地の評価

一般的な土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式によって行われます。

  • 路線価方式(路線価が定められている場合)
    ・路線価(国税庁が毎年定める路線に面する標準的な土地の1平米あたりの価格)と土地面積で評価額を算出する。
    ・土地の形状(2つの道路に面している、間口が狭い、土地の形が三角であるなど)などによる加算、減算を行う。
    【路線価図は国税庁ホームページで確認できます】
  • 倍率方式(倍率が定められていない場合)
    路線価が定められていない地域の土地は、その土地の固定資産税評価額(市町村が評価)に国税局長等が一定の地域ごとに定めた倍率を乗じて計算します。
  • 小規模宅地の特例
    被相続人や家族が住んでいた、又は事業に使用していた土地については、家族の生活や事業を守る意味で、一定の条件に該当する場合には、評価額を減額する特例(小規模宅地の特例)があります。
  • 貸宅地、賃貸用建物の敷地などの評価
    貸宅地、借地、賃貸用建物の敷地などの場合は借地権割合や借家権割合、賃貸割合等を加味して計算することになります。
  • 広大な土地の評価について
    広大地の条件を満たせば広大地補正率による大幅な評価減が可能です。

減額できる土地の評価

一般的に土地の評価は路線価方式で行われますが、土地という財産は非常に個別要因の大きい性質があります。 つまり、土地の属性に応じて評価を考える必要があり、財産評価基本通達ではそれらの属性に応じた減価要因を認めています。

土地の評価はこれらの通達を駆使して行う必要があり、通達の内容を理解して評価に臨むことになります。
例えば土地の評価では次のような減価要因があります。

  • 土地の形がいびつないわゆる不整形地
  • 間口が狭い間口狭小宅地
  • 建築基準法上の道路に接していない無道路地
  • 隣の家などと一緒に利用している私道
  • 面積が500平米を超えるいわゆる広大地
  • 2項道路に接しているセットバックが必要な土地
  • 都市計画道路予定地で建築制限のかかっている宅地
  • 容積率の異なる2つの地域にわたっている宅地     

相続税の申告に不慣れな税理士のうちには、このような減額できる要因を見逃しているケースも多いようです。

土地の評価では、都市計画法や建築基準法などの不動産に関連する法規の知識や経験も要求されてきます。

財産に占める土地の割合が大きなケースでは、土地の評価に精通しているかどうかで税理士を選択する必要もあります。 

広大な土地の評価について

広大地補正広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。

ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。

≪広大地補正率による評価方法≫

広大地の評価について、「財産評価基本通達には次のように書かれています」
広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。

○広大地が路線価地域に所在する場合

広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05× 広大地の地積 ―――― 1,000平方メートル

○広大地が倍率地域に所在する場合

その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を、上記1.の算式における「広大地の面する路線の路線価」に置き換えて計算します。

(注1)上記1.の広大地の面する路線の路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものとします。
(注2)広大地として評価する宅地は、5,000平方メートル以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります(地積が、5,000平方メートルを超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。)。
(注3) 広大地補正率は端数整理を行いません。

≪広大地の評価について≫

大きな土地と小さな土地ではどちらのほうが単位当たりの土地の価値はどちらのほうが高いでしょうか?
皆さんが家を購入する場合、200平米と2000平米の土地があったら当然ながら200平米の土地を購入すると思います。

2000平米あっても自宅を建てるにはあまりにも大きいでしょう、土地の大きさが10倍で値段が5倍であったとしても買う人は少ないと思います。 でも2000平米でも買う人はいます。

どういう人が買うかというとマンションを建てようとか、戸建て分譲しようとする不動産業者です。

一般の人は自宅を建てるのに2000平米の土地は買いません。
マンションが建てられる地域であればマンションを建てて販売します。 マンションが建てられないのであれば区画を整えて分譲します。 いずれにしても不動産業者の利益をのせて販売するので仕入値は売値よりも安くなるのが通常です。 戸建て住宅の場合にはさらに道路や公園などで売れない土地、潰れ地が生じます。
一般的な大きさの土地に比べて大きな土地の単価が下がることを面大減価とよぶそうです。
その分を見越して考えると2000平米の土地と相続しても200平米の土地の10倍の評価額で相続税がかかるのは不合理といえます。

≪広大地の適用条件≫

財産評価基本通達ではこのように大きな土地のことを広大地といい、広大地補正によって評価減をすることができます。 ただし、広大地であることを証明し、広大地評価をするために次の4つの条件があります。

1.著しく面積が大きな土地であること(3大都市圏では500平米以上)
2.戸建て分譲業者が購入するであろうと思われる土地であること(マンション業者は買わない)
3.開発道路等が必要となる土地であること
4.現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(ファミレス等)に該当しないこと

これらの条件をクリアしてはじめて広大地の適用が受けられます。

≪広大地の意見書、報告書の必要性について≫

条件をクリアしているかどうかは不動産の専門家の意見が重要となるため、我々税理士が単独で証明するのはなかなか難しいのが現実です。

そのため当社でも外部の専門家、不動産鑑定士などに意見書や報告書を依頼することにしています。 広大地の計算そのものは簡単ですが、適用要件の判断基準が明確ではないため評者者によって見解の違いがあるという問題があります。

そのため税理士が広大地であるとして申告をしたとしても税務署側で広大地評価は適用できないとして否認されるケースが多く見受けられます。 この税務署との見解の相違による否認リスクを少なくするために提携している不動産鑑定士による広大地に該当することを主張する意見書、報告書を付ける必要があると考えます。     

建物の評価

建物は、その建物の固定資産税評価額(市町村が評価)によって評価します。

固定資産税評価額は、毎年役所から送付される固定資産税の納税通知書にも記載されていますが、税務署には固定資産税評価証明書を提出することになります。

未登記の建物であっても、固定資産税評価額での評価が必要となりますので、ご注意ください。

また、賃貸アパートなどの貸家の場合は、借家権割合や賃貸割合等を加味して計算することになります。貸家の場合には、一般的には7割の評価となります。     

その他の財産の評価

  • 有価証券の評価
    株式は証券取引所で売買されているもの(上場株式)と、そうでないもの(非上場株式)とで評価方法が異なります。上場株式については、相続開始の日の終値などを用いて計算し、非上場株式については純資産価額方式など特殊な方法で評価を行うことになります。
  • 預貯金(定期預金)の評価
     残高+期経過利子-源泉所得税相当額
  • ゴルフ会員権の評価
    原則として通常の取引価格の7割

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